ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕМОРАНДУМ
ПРОЕКТ ДЕВЕЛОПМЕНТА КОНДОМИНИУМА С НАДСТРОЙКОЙ: «ИНСТИТУТСКАЯ, 10В»
МО, Красногорский городской округ, рабочий поселок Нахабино, ул. Институтская, д. 10В
1. СУТЬ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ВОЗМОЖНОСТИ
- Концепция: Приобретение автономного имущественного комплекса под кадастровый раздел на блоки малой площади (кондоминиум) с одновременным освоением проектного объема 3-го этажа.
- Входная стоимость: 85 000 000 ₽ за 1 101,2 м² текущей площади (77 188 ₽ / м² с землей и собственной котельной).
- Градостроительный статус: Здание изначально запроектировано и согласовано на 3 надземных этажа. Монолитный каркас возведен с учетом проектных нагрузок 3-го уровня, что исключает риски отказа по высотным регламентам ПЗЗ и необходимость получения нового РНС.
- Итоговый объем полезной площади: 1 240 м² (при надстройке 3-го этажа) против 940 м² в базовом сценарии.
- Итоговая чистая прибыль девелопера: 40 450 000 ₽ при совокупном бюджете проекта 119,5 млн ₽ (ROI 33.8%).
2. АУДИТ ЮРИДИЧЕСКОГО И ТЕХНИЧЕСКОГО СТАТУСА
2.1. Юридическая база и чистота титула
- Собственник: ООО «АЛИСА» (ИНН 5024091334). Прямая продажа от собственника (юрлица).
- Здание (1 101,2 м²): КН 50:11:0030308:769. В собственности с 2012 г. (первичная регистрация).
- Земельный участок (533 м²): КН 50:11:0030308:2868. В собственности с 2024 г. ВРИ — под административно-торговое здание.
- Газопровод низкого давления: КН 50:11:0030308:392. В собственности юрлица.
- Обременения: Отсутствуют. Договоры аренды прекращены. Объект свободен от залогов, ипотек и споров.
2.2. Конструктив и инженерные системы
- Каркас: Монолитный железобетон (несущие колонны). Свободная планировка без капитальных перегородок.
- 3-й этаж: Кровля подготовлена под монтаж легкого монолитного перекрытия либо металлокаркаса ЛСТК с панорамным остеклением (+300 м² полезной площади).
- Теплоснабжение: СОБСТВЕННАЯ газовая котельная на балансе. Затраты на тепло в 3.5–4 раза ниже тарифов теплосетей.
- Электроснабжение: Выделенная мощность 92 кВт (ТП-7). Позволяет установить до 14 приборов учета.
- Лифт: Пассажирский лифт связывает цоколь, 1 и 2 этажи (шахта рассчитана на продление на 3-й уровень).
- Парковка: Прилегающая муниципальная территория свободна (регламент оформления аренды отработан в администрации, срок — 45 дней).
3. ЛОКАЦИОННЫЙ АНАЛИЗ И СТРУКТУРА СПРОСА
- Трафик: Ул. Институтская — центральная связующая артерия старого и нового жилого фонда Нахабино.
- Фактор школы (< 70 м): Запрет ФЗ-171 исключает алкомаркеты, формируя мощный ежедневный трафик семейной аудитории. Верхние этажи идеально подходят под детский кластер (образование, танцы, языки, стоматология).
- Складская логистика: Сухой отапливаемый цоколь с дебаркадером — готовый даркстор или self-storage.
Рыночный ориентир розницы: 1 этаж (30–90 м²): 190 000 – 260 000 ₽/м² | 2–3 этажи: 115 000 – 140 000 ₽/м² | Цоколь: 70 000 – 90 000 ₽/м².
Входная цена покупки комплекса целиком: 77 188 ₽ / м² (дисконт к рознице — от 35% до 60%).
Инвестиционный меморандум | Имущественный комплекс «Институтская, 10В»
Страница 1 из 3
АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
4. ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНОЕ РЕШЕНИЕ (1 240 М² ПОЛЕЗНОЙ ПЛОЩАДИ)
Схема поэтажного зонирования и вертикальных коммуникаций комплекса
3 ЭТАЖ (ПРОЕКТНЫЙ): ОФИСНЫЙ И КРЕАТИВНЫЙ ХАБ
300 м² полезной | Высота 3.0 м | Панорамные окна
• Лот 3.1 (120 м²): IT-офис / Представительство
• Лот 3.2 (100 м²): Фотостудия / Танцевальный зал
• Лот 3.3 (80 м²): Проектное бюро / Юр. центр
• МОП: Лифтовой холл, санузлы, серверная
▲ ВЕРТИКАЛЬНАЯ СВЯЗЬ: ПАССАЖИРСКИЙ ЛИФТ + ЛЕСТНИЧНЫЙ МАРШ ▲
2 ЭТАЖ: ДЕТСКИЙ, МЕДИЦИНСКИЙ И СЕРВИСНЫЙ КЛАСТЕР
330 м² полезной | Высота 3.0 м | Окна по периметру
• Лот 2.1 (110 м²): Детский развивающий центр
• Лот 2.2 (85 м²): Стоматология (3 каб. + рентген)
• Лот 2.3 (75 м²): Бьюти-коворкинг / Косметология
• Лот 2.4 (60 м²): Кабинет логопеда / Психолог
▲ ВЕРТИКАЛЬНАЯ СВЯЗЬ: ПАССАЖИРСКИЙ ЛИФТ + ЛЕСТНИЧНЫЙ МАРШ ▲
1 ЭТАЖ: STREET-RETAIL / ПОВСЕДНЕВНЫЙ СПРОС
320 м² полезной | Высота 3.3 м | Отдельные входы
• Лот 1.1 (130 м²): Сетевая аптека / Оптика
• Лот 1.2 (95 м²): Пункт выдачи заказов (WB / Ozon)
• Лот 1.3 (95 м²): Пекарня со свежей выпечкой
• Входная группа: Вестибюль, пандус МГН, лифт
▲ ВЕРТИКАЛЬНАЯ СВЯЗЬ: ПАССАЖИРСКИЙ ЛИФТ + ДЕБАРКАДЕР ▲
ЦОКОЛЬНЫЙ ЭТАЖ: URBAN LIGHT INDUSTRIAL И СКЛАДСКОЙ ХАБ
290 м² полезной | Сухой монолит | Окна | Дебаркадер
• Лот 0.1 (140 м²): Производство / Швейный цех
• Лот 0.2 (150 м²): Склад хранения (Self-storage)
• Инженерия: Газовая котельная, ГРЩ
• Логистика: Грузовой дебаркадер
5. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ БЮДЖЕТ (CAPEX)
| Статья инвестиционных затрат |
Базовый (без надстройки), ₽ |
Полный (с 3-м этажом), ₽ |
| Выкуп комплекса (здание, земля, котельная) | 85 000 000 | 85 000 000 |
| Архитектурный фасад и подсветка | 6 500 000 | 7 500 000 |
| СМР: Надстройка 3-го этажа (+300 м²) | — | 16 000 000 |
| Ремонт МОП и входной группы | 4 000 000 | 4 500 000 |
| Инженерная автономия (узлы учета) | 2 500 000 | 3 000 000 |
| Кадастровый раздел и регистрация в Росреестре | 1 500 000 | 1 500 000 |
| Благоустройство парковки | 1 000 000 | 1 000 000 |
| Маркетинг и комиссионный фонд розницы | 2 000 000 | 2 500 000 |
| Непредвиденный резерв | 1 000 000 | 1 000 000 |
| ИТОГО СОВОКУПНЫЙ БЮДЖЕТ (ALL-IN): |
103 500 000 ₽ |
119 500 000 ₽ |
Инвестиционный меморандум | Имущественный комплекс «Институтская, 10В»
Страница 2 из 3
ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН И СТРУКТУРА СДЕЛКИ
5. ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ И ГРАФИК РЕАЛИЗАЦИИ
Сводный расчет выручки, доходности девелопера и график выхода
5.1. ПЛАН ВЫРУЧКИ ОТ РОЗНИЧНОЙ ПРОДАЖИ ЛОТОВ
| Уровень / Назначение |
Полезная пл. |
Цена за м² |
Сценарий А |
Сценарий Б |
| 1 этаж (Стрит-ритейл) | 320 м² | 190 000 ₽ | 60 800 000 ₽ | 60 800 000 ₽ |
| 2 этаж (Дети / Услуги) | 330 м² | 130 000 ₽ | 42 900 000 ₽ | 42 900 000 ₽ |
| Цоколь (Склады / Производство) | 290 м² | 75 000 ₽ | 21 750 000 ₽ | 21 750 000 ₽ |
| 3 этаж (Офисы / Коворкинг) | 300 м² | 115 000 ₽ | — | 34 500 000 ₽ |
| ИТОГО ПОЛЕЗНАЯ ПЛОЩАДЬ: |
Потери МОП ~14.6% |
940 м² |
1 240 м² |
| ВАЛОВАЯ ВЫРУЧКА ОТ ПРОДАЖ: |
Средняя: 133,4 тыс. / 129,0 тыс. |
125 450 000 ₽ |
159 950 000 ₽ |
5.2. ИТОГОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ДЕВЕЛОПЕРА
СЦЕНАРИЙ А: БАЗОВЫЙ (1 101 М²)
• Валовая выручка: 125 450 000 ₽
• Совокупный CAPEX: 103 500 000 ₽
• ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ: 21 950 000 ₽
• ROI: 21.2% | Срок: 9–11 мес. | IRR: ~25.8%
СЦЕНАРИЙ Б: МАКСИМУМ (+3-Й ЭТАЖ)
• Валовая выручка: 159 950 000 ₽
• Совокупный CAPEX: 119 500 000 ₽
• ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ: 40 450 000 ₽
• ROI: 33.8% | Срок: 12–14 мес. | IRR: ~31.5%
6. ГРАФИК РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА (С НАДСТРОЙКОЙ)
- [МЕСЯЦ 1–2] Сделка купли-продажи (85 млн ₽) ➔ Переход права ➔ Инженерное обследование ➔ Рабочая документация.
- [МЕСЯЦ 3–5] СМР: монтаж каркаса 3-го этажа, остекление, фасад. Разводка независимых узлов учета.
- [МЕСЯЦ 6–7] Кадастровые замеры ➔ Постановка лотов на кадастровый учет (ЕГРН). Старт предпродаж.
- [МЕСЯЦ 8–9] Регистрация ДКП лотов 1-го этажа ➔ 100% возврат тела инвестированного капитала.
- [МЕСЯЦ 10–13] Реализация лотов 2-го, 3-го этажей и цоколя ➔ Фиксация прибыли девелопера (40+ млн ₽).
7. СТРУКТУРА СДЕЛКИ И УСЛОВИЯ СОТРУДНИЧЕСТВА
- Формат сделки: Продажа 100% долей ООО «АЛИСА» (Здание, Участок, Газопровод) либо прямая продажа недвижимости по ДКП.
- Партнерские условия: Вознаграждение брокеру: 50% от агентского фонда сделки. Фиксируется соглашением до показа.
- Организация аудита: Доступ во все помещения, котельную и проектные документы — по запросу.
ОФИЦИАЛЬНЫЙ ПРЕДСТАВИТЕЛЬ СОБСТВЕННИКА
Пётр Шемоняев, ведущий брокер проекта
+7 (926) 253-15-16
Локация: МО, г.о. Красногорск / рп Нахабино. Показы проводятся день в день.
Инвестиционный меморандум | Имущественный комплекс «Институтская, 10В»
Страница 3 из 3