ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТИЗЕР ПРОЕКТА
РЕДЕВЕЛОПМЕНТ В КОНДОМИНИУМ: «ИНСТИТУТСКАЯ, 10В»
МО, г.о. Красногорск
рп Нахабино
Адрес объекта: Московская область, рп Нахабино, ул. Институтская, д. 10В (вблизи ст. МЦД-2 Нахабино)
Цена приобретения
85 000 000 ₽
77 188 ₽ / м² с землей
Объем комплекса
1 101 – 1 401 м²
+300 м² (соглас. 3-й эт.)
Чистая прибыль
40 450 000 ₽
Сценарий с надстройкой
Доходность / Срок
ROI 33.8%
IRR ~31.5% | 12–14 мес.
1. ПАСПОРТ АКТИВА И ПРАВОВОЙ СТАТУС
  • Объект недвижимости: Здание 1 101,2 м² (КН 50:11:0030308:769) в собственности с 2012 г. Монолитный Ж/Б каркас, пассажирский лифт. Внутренних несущих стен нет — 100% свободная нарезка лотов от 25 м².
  • Градостроительный потенциал: В ИРД и проекте утверждена этажность 3 надземных этажа. Надстройка 3-го этажа (+300 м² полезной площади) реализуется в рамках проекта БЕЗ получения нового РНС.
  • Земельный участок и котельная: Участок 533 м² (КН 50:11:0030308:2868) в собственности + СОБСТВЕННАЯ газовая котельная (газопровод КН 50:11:0030308:392 в собственности). Затраты на тепло в 3.5 раза ниже городских.
  • Мощности и паркинг: Электричество 92 кВт (ТП-7). Прилегающая муниципальная парковка оформляется по регламенту (45 дней).
  • Юридическая чистота: 1 собственник (юрлицо). Все договоры аренды прекращены. Без залогов, долгов и судебных споров.
2. СРАВНЕНИЕ СЦЕНАРИЕВ ДЕВЕЛОПМЕНТА (КОНДОМИНИУМ)
Финансово-экономические показатели Сценарий А: Базовый (1 101 м²) Сценарий Б: Максимум (+3-й этаж, 1 401 м²)
Выкуп имущественного комплекса (здание, земля, котельная) 85 000 000 ₽ 85 000 000 ₽
CAPEX (фасад, МОП, узлы учета, кадастр, благоустройство) 18 500 000 ₽ 18 500 000 ₽
СМР: Надстройка 3-го этажа (+300 м² остекленный каркас) — 16 000 000 ₽
СОВОКУПНЫЙ БЮДЖЕТ ПРОЕКТА (ALL-IN): 103 500 000 ₽ 119 500 000 ₽
Полезная продаваемая площадь лотов 940 м² 1 240 м²
Валовая выручка от розничной продажи лотов 125 450 000 ₽ 159 950 000 ₽
ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ ДЕВЕЛОПЕРА: 21 950 000 ₽ 40 450 000 ₽
Рентабельность инвестиций (ROI) / IRR годовых ROI 21.2% | IRR ~25.8% ROI 33.8% | IRR ~31.5%
3. СТРУКТУРА РОЗНИЧНОЙ РЕАЛИЗАЦИИ ПО ЭТАЖАМ
1 ЭТАЖ (СТРИТ-РИТЕЙЛ)
• Площадь: 320 м² (отдельные входы)
• Назначение: ПВЗ, аптека, пекарня
• Выход: 190 000 ₽/м² (выручка: 60.8 млн)
2–3 ЭТАЖИ (УСЛУГИ И ОФИСЫ)
• Площадь: 330 – 630 м²
• Назначение: Детские центры, медицина, IT
• Выход: 115 000 – 130 000 ₽/м²
ЦОКОЛЬ (LIGHT INDUSTRIAL)
• Площадь: 290 м² (сухой, окна, дебаркадер)
• Назначение: Городские склады, швейка
• Выход: 75 000 ₽/м² (выручка: 21.7 млн)
ФОРМАТ СДЕЛКИ И ПАРТНЕРСТВО:
• Продажа 100% долей ООО «АЛИСА» либо ДКП недвижимости.
• Брокерам: 50% от агентского фонда сделки (соглашение до показа).
ПРЕДСТАВИТЕЛЬ СОБСТВЕННИКА:
Пётр Шемоняев
+7 (926) 253-15-16
Инвестиционный тизер проекта | Имущественный комплекс «Институтская, 10В» Показы проводятся день в день