ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕМОРАНДУМ

Сочи • Курортный кластер 2026

Сеть загородных спа-резиденций «СЕНЬ» • Готовый арендный бизнес

Камерная спа-резиденция: доходный гостиничный комплекс без покупки переоцененной земли.

Инвестиционный бюджет усадьбы под ключ: 19 100 000 ₽ (6 жилых спа-домов цехового производства в Сочи, банный комплекс с чаном, бассейн, модуль администратора, автономные сети и ландшафт). Отельный оператор 50/50.

от 2,85 млн ₽

Порог входа (лот S)

18,1 млн ₽

100% усадьбы (Моно-инвестор)

120 дней

Срок запуска отеля

34,3% – 71,6%

Доходность капитала

Отельный оператор «СЕНЬ» (ИП Волжская О.В.) Конфиденциально • Для частных инвесторов

СТРАТЕГИЯ КАПИТАЛА

01 / Распределение инвестиций

Почему мы не покупаем землю?

Классическая ошибка частного инвестора в Сочи — изъятие из оборота 10–70 млн ₽ на выкуп участка. Это замораживает капитал на годы, растягивает окупаемость до 10–14 лет и перекладывает на инвестора все градостроительные риски региона.

1. 100% капитала направляется в ликвидное имущество:

Инвестиции идут строго в модульные дома цеховой сборки на силовом металлическом каркасе, спа-комплекс и инфраструктуру. Дома находятся в прямой индивидуальной собственности инвестора как движимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

2. Земля уже подготовлена и находится в управлении оператора:

Оператор берет участок в долгосрочную аренду на 3–5 лет. Целевое назначение земли — «гостиничное обслуживание» (код 4.7). Земельная нагрузка на один модуль составляет менее 660 ₽ в сутки, что полностью нивелируется экономикой бронирований.

3. Почему владельцы участков идут на наши условия:

Собственник земли получает стабильный арендный доход без вложений и хлопот. Действующий комплекс с коммуникациями и белой прибылью переводит пустую землю в статус готового бизнеса (ГАБ), позволяя продать участок быстрее и без скидок.

Камерная посадка 6 домов • Без вырубки деревьев

ПРОДУКТ И СПРОС

02 / Устойчивость загрузки 365 дней в году

Всесезонный спа • Парящий кедровый чан

Генетический код проекта «СЕНЬ»

Мы продаем не просто ночлег, а эмоциональное укрытие и легализацию слабости для выгоревшего жителя мегаполиса. Более 60% премиальных гостей ищут тихий спа-комплекс для детокса.

01

Контраст и природный минимализм:

Внешний защитный панцирь из темного клик-фальца и обожженного дерева. Внутри — мягкий бесшовный кокон из глиняно-известковой мазанки цвета льна, панорамные окна и отсутствие пластика.

02

Сенсорный код 5 органов чувств:

Теплый свет 2700K без белых офисных ламп. Журчание ручья, треск дров в сибирском чане. Тяжелый грубый лен, ортопедические системы 5*. Запах эвкалипта, чабреца и свежесваренного кофе.

03

Сервисный код «Хозяйка усадьбы»:

Атмосфера «в гостях у заботливой бабушки». Эмпатичная взрослая забота, опережающая просьбу, невидимый клининг, домашний травяной чай и абсолютная приватность всего 6 домов.

БЮДЖЕТ И УПРАВЛЕНИЕ

03 / Ценообразование и модель 50/50

Инвестиционный бюджет: 19 100 000 ₽

Собственное цеховое производство в Сочи. Все дома на жесткой стальной раме со 100% чистовой отделкой, дизайнерской мебелью, панорамным остеклением и террасами. В каждый лот включена доля 850 000 ₽ в инфраструктуре усадьбы.

Категория лота	Формат и планировка	Тарифная сетка (сутки)	Стоимость входа
3 модуля «S»	18 м² (спа-студия с видовой террасой)	от 7 500 до 14 000 ₽ (ср. 9 500 ₽)	2 850 000 ₽ / лот
2 модуля «M»	27 м² (дом с 1 отдельной спальней и лаунжем)	от 9 500 до 17 000 ₽ (ср. 12 500 ₽)	3 350 000 ₽ / лот
1 модуль «L»	36 м² (семейный дом с 2 спальнями)	от 12 000 до 22 000 ₽ (ср. 16 000 ₽)	3 850 000 ₽ / лот
МОНО-ИНВЕСТОР	Вся усадьба целиком (6 домов + инфраструктура)	Выручка усадьбы: ср. 67 000 ₽ / сутки	18 145 000 ₽ (-5%)

Годовой денежный поток: выручка 16 000 000 ₽ (загрузка 65%)

• Пул инвесторов (50%): 8 000 000 ₽ за вычетом аренды земли (1,44 млн ₽) = 6 560 000 ₽ чистыми в год (~546 600 ₽ чистыми в месяц).
• Оператор (50%): берет на себя 100% расходов: ФОТ персонала, комиссии агрегаторов (Яндекс.Путешествия 17%, Авито 20%) и реклама, электроэнергию, текстиль, косметику и текущий ремонт. Инвестор защищен от операционных издержек.

Стандарт 5* • Природный массив и лен

СТРАТЕГИИ ДОХОДНОСТИ

04 / Выбор стратегии при входе в проект

Две стратегии: посадка лота под профиль земли

Мы согласовываем цель на старте: ваш дом сажается на участок с соответствующим юридическим профилем собственника земли — под стабильную ренту на годы либо под плановую продажу готового бизнеса.

34,3% – 36,1%

Сценарий 1: Стабильный арендный доход

Участок с собственником под аренду на 3–5 лет. Выплаты начисляются по котловой системе пропорционально вложениям:

Инвестор лота S (2,85 млн ₽, 18 м²): Чистый доход: 978 700 ₽/год (~81 500 ₽/мес). Доходность: 34,3%. Окупаемость: 2,9 года. За 3 года: 2 936 100 ₽ чистыми.
Инвестор лота M (3,35 млн ₽, 27 м²): Чистый доход: 1 150 000 ₽/год (~95 800 ₽/мес). Доходность: 34,3%. Окупаемость: 2,9 года. За 3 года: 3 450 000 ₽ чистыми.
Инвестор лота L (3,85 млн ₽, 36 м²): Чистый доход: 1 322 000 ₽/год (~110 000 ₽/мес). Доходность: 34,3%. Окупаемость: 2,9 года. За 3 года: 3 966 000 ₽ чистыми.
Моно-инвестор (18,145 млн ₽, 100%): Чистый доход: 6 560 000 ₽/год (~546 600 ₽/мес). Доходность: 36,1%. Окупаемость: 2,7 года. За 3 года: 19 680 000 ₽ чистыми.

* Тело капитала полностью возвращается менее чем за 3 года регулярными ежемесячными дивидендами. Возможен выход через переуступку лота в сети оператора.

+59,8% – +71,6%

Сценарий 2: Выход через продажу готового бизнеса

Комплекс продается за 31 млн ₽ (+ выкуп земли у собственника). Новый владелец получает 21,1% годовых (в аренде земли) или 13–14% годовых (выкупив землю в собственность). Маржа делится 50/50:

Лот S (студия): Вложено 2,85 млн. Дивиденды за год: 978 700 ₽. Выплата при продаже: 3 575 000 ₽. Итого: 4 553 700 ₽ (+59,8%).
Лот M (1 спальня): Вложено 3,35 млн. Дивиденды: 1 150 000 ₽. Выплата при продаже: 4 200 000 ₽. Итого: 5 350 000 ₽ (+59,7%).
Лот L (2 спальни): Вложено 3,85 млн. Дивиденды: 1 322 000 ₽. Выплата при продаже: 4 830 000 ₽. Итого: 6 152 000 ₽ (+59,8%).
Моно-инвестор: Вложено 18,145 млн. Дивиденды: 6 560 000 ₽. Выплата при продаже: 24 572 500 ₽. Итого: 31 132 500 ₽ (+71,6%).

Кто покупает комплекс через 12–15 месяцев (3 сценария):
1. Инвестор в ГАБ (100% пассив) — доход от 546 тыс. ₽/мес чистыми под управлением оператора.
2. Формат «Жизнь + Доход» — сам живет в доме L, а 5 спа-домов окупают жизнь в Сочи.
3. Корпоративная база (IT, клубы) — под регулярные выездные ретриты и командные сборы.

* Собственник земли получает сумму продажи участка, инвестор фиксирует чистую прибыль от продажи бизнеса.

РЕАЛИЗАЦИЯ И ГАРАНТИИ

05 / График 120 дней • Инфраструктура • Гарантии инвестора

График ввода объекта: ровно 120 дней от договора

Сборка вашего дома ведется в цеху в Сочи без задержек от непогоды. Ввод в строй разбит на 4 этапа по 30 дней:

Месяц 1 (Дни 1–30)

Стальной каркас

Сварка несущей стальной рамы и каркаса. Подготовка участка с назначением «гостиничное обслуживание».

Месяц 2 (Дни 31–60)

Тепловой контур

Утепление, мембраны, фальцевая кровля, скрытая проводка и инженерные трассы внутри модуля.

Месяц 3 (Дни 61–90)

Отделка и сети

Чистовая отделка, сантехника, керамогранит, мебель. На участке: монтаж ЛОС, гелиосистем ГВС и опор.

Месяц 4 (Дни 91–120)

Монтаж и запуск

Доставка манипулятором и монтаж за 7 дней. Террасы, тропы, чан, баня. Стайлинг 5*, запуск PMS. День 121 — гости.

Spa & Relax инфраструктура:

Панорамная баня на дровах, чугунный сибирский чан с живым огнем, каркасный бассейн с шезлонгами, зарыбленный пруд с каскадным ручьем и эко-тропы.

Гастрономия и досуг усадьбы:

Полуоткрытая кухня с дровяной печью и мангалом (завтраки от Хозяйки за общий стол или в номер), летний кинотеатр под навесом, костровая чаша, ресепшен и парковка.

1. Собственность

Дом оформляется в собственность по договору поставки движимого имущества (ст. 130 ГК РФ) с актом и техпаспортом.

2. Стальная рама

Силовой каркас гарантирует жесткость: модуль перемещается манипулятором без деформаций и потери прочности.

3. Оплата 40/40/20%

Оплата строго по актам цеха: 40% металл, 40% теплый контур, 20% закупка мебели и техники перед доставкой.

4. Страховка 100%

Полис на полную стоимость модуля от ущерба и стихийных бедствий в пользу инвестора. Оплату несет оператор.

5. PMS и 14 дней отдыха

Онлайн-кабинет PMS 24/7. Привилегия инвестора: 14 дней бесплатного личного отдыха в год с полным спа-сервисом.

Прямой контакт оператора

+7 (989) 167-22-20

Детальная финансовая модель в Excel, спецификация лотов и инвестиционные договоры. Личный кабинет PMS 24/7.

Отельный оператор «СЕНЬ»

ИП Волжская О.В. • Цеховое производство Сочи

Забронировать лот или запросить Excel-модель

Заполните поля — запрос сразу откроется в вашем WhatsApp для связи с основателем проекта

Ответ в течение 15 минут